מיסוי בסיסי בארה״ב למשקיע זר
כל הכנסה שמופקת מנכס בארה״ב חייבת במס פדרלי, ולעיתים גם במס מדינתי. המשקיע הזר מדווח לרשויות המס האמריקאיות (IRS) ומנוכה לו מס במקור אם לא מוגש דו״ח.
- מס פדרלי: לרוב בין 10% ל־24% מההכנסה החייבת נטו.
- מס מדינתי: תלוי במדינה (פלורידה—0%, אוהיו—3%–5%).
- הכנסה נטו: הכנסה מדמי שכירות לאחר הוצאות מוכרות (ניהול, תחזוקה, ביטוח, ריבית, פחת).
היתרונות של התאגדות ב־LLC
משקיעים רבים מקימים חברה מסוג LLC שמחזיקה את הנכסים. היא מעניקה שכבת הגנה משפטית ומאפשרת שליטה טובה יותר בתזרים וברישום המס.
- חסימת אחריות אישית (Liability Protection).
- אפשרות לחלק רווחים ולהתנהל בצורה גמישה מול שותפים.
- רישום EIN (מספר מעסיק פדרלי) ופתיחת חשבון בנק עסקי בארה״ב.
אמנת המס ישראל–ארה״ב
אמנת המס מונעת כפל מס. המשמעות: אם שילמת מס בארה״ב, בישראל תקבל זיכוי בגין אותו סכום (עד תקרת המס המקומית).
למשל: מסכום שכירות ששולם עליו מס של 20% בארה״ב—בישראל תוכל לדווח ולקבל זיכוי עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
ניכויי פחת (Depreciation)
אחד הכלים המרכזיים להפחתת חבות המס הוא הפחת. הנכס נשחק לאורך השנים, ולכן רשויות המס מאפשרות לנכות את ירידת הערך לאורך זמן.
- נכסים למגורים: תקופת פחת של 27.5 שנה.
- נכסים מסחריים: 39 שנה.
- ניתן לבצע Cost Segregation Study כדי להאיץ ניכויים.
מכירה ומיסוי רווחי הון
- רווח הון קצר טווח: אם הנכס הוחזק פחות משנה—ממוסה לפי מדרגת המס השוטפת.
- רווח הון ארוך טווח: לרוב 15%–20% לפי סוג הנכס והיקף ההכנסה.
- יש להביא בחשבון גם “פחת חוזר” (Depreciation Recapture) בעת המכירה.
דו״חות ודיווחים חובה
- טופס 1040NR – דו״ח ההכנסות של משקיע זר (נדרש ITIN).
- W-8ECI – הצהרה על הכנסה עסקית המחייבת במס.
- State Returns – בדיווח למדינה בה מצוי הנכס.
טיפים לניהול נכון
- עובדים עם רו״ח דו־מדינתי שמכיר את שתי המערכות.
- מפרידים חשבון בנק לכל LLC.
- מפיקים דו״חות רווח/הפסד רבעוניים.
- מנצלים פחת, ביטוח ותחזוקה לניכוי מלא.
איך RF-Global מלווה את המשקיע
- הקמת מבנה התאגדות (LLC) בהתאמה אישית.
- קישור לרו״ח דו־מדינתי וליווי דיווחי מס שנתיים.
- תכנון מיסוי מראש לפי אסטרטגיית השקעה ותשואה נטו.